Стоимость подмосковных «соток», побившая все рекорды, продолжает расти. По прогнозам экспертов, до конца нынешнего года она увеличится еще как минимум на 25-30 процентов.

В частности, такой прогноз сделал, выступая на конференции, посвященной вопросам комплексного освоения территорий, генеральный директор компании «Гео-девелопмент» Максим Лещев. Он проанализировал динамику цен не только на те земли, которые предназначены под строительство, но и на земли сельскохозяйственного назначения. «Средняя стоимость одной сотки земли сельхозназначения в Московской области в 2004 году равнялась 400 долларам, - отметил Лещев. - В 2005 году она увеличилась до 700 долларов, в 2006 году - до тысячи, а 2007 году - до 1,2-1,3 тысячи долларов». В конце 2008 года, по мнению генерального директора «Гео-девелопмент», рыночная цена сотки земли сельскохозяйственного назначения в Подмосковье достигнет 1,5 - 1,6 тысяч долларов, а к 2010 году ее стоимость может превысить 2 тысячи долларов.

Стоимость «сельскохозяйственной» сотки является в определенном смысле базовой. От нее, как от стоимости барреля сырой нефти, растут вверх «производные» цены. С той, правда, существенной разницей, что в «нефтянке» более высокая цена бензина или дизтоплива оправдана затратами на переработку. С «сотками» все иначе, по крайней мере, в России: при переводе земли из категории в категорию ее рыночная стоимость увеличивается в три, пять, а то и в десять-пятнадцать раз, но сам земельный участок при этом остается в первозданном виде. Его переход в разряд «земли населенных пунктов» и связанное с этим многократное подорожание вовсе не подразумевает, что в новую цену включена подводка дорог, электросетей, воды и газа. Все эти проблемы новый владелец участка должен решать самостоятельно, закладывая цену их решения в стоимость будущего строительства. Собственно, ответ на вопрос о том, почему особняк в окрестностях Нью-Йорка стоит 400 тысяч долларов, а такой же в Подмосковье полтора миллиона - начинается именно здесь.

По данным компании «Гео-девелопмент», четыре года назад площадь земель сельскохозяйственного назначения составляла в Московской области 1 миллион 749 тысяч гектаров. В течение последующих лет ежегодно около 100 тысяч гектаров меняют свое назначение, переходя в категорию земель, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, под промышленные и другие объекты. Для Подмосковья это совсем не много. Спрос значительно превышает предложение. В целом по России доля освоенных территорий еще меньше: промышленные земли и земли населенных пунктов занимают по одному проценту общей площади страны. Даже с поправкой на вечную мерзлоту, которой в России примерно треть территории, доля освоенных под строительство площадей у нас гораздо скромнее, чем в развитых странах.

Вопрос о том, кому принадлежит российская земля, тоже имеет свою специфику. В Московской области, - отмечает Максим Лещев, - сложилась такая ситуация, что порядка 15 компаний владеют половиной всех земель сельскохозяйственного назначения. Складываться эта ситуация начала в 2003 году, после принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Целью закона было создание рынка земли и запуск рыночных механизмов в сельском хозяйстве, но многие эксперты уже в ходе обсуждения проекта закона высказывали опасения, что наиболее перспективные, «лакомые» территории будут скуплены крупными финансовыми структурами, которые затем начнут диктовать свои условия и устанавливать правила игры на рынке земли. Ровно это и произошло в Подмосковье.

Еще в 2003 году рынка земли как такового не было, говорит Максим Лещев. Потом, после принятия закона, крупные компании, которые сориентировались в ситуации раньше других, начали массированную скупку сельхозземель. «Я считаю, что они поступили гениально», - не скрывает руководитель девелоперской компании.

Чтобы нагляднее отследить динамику цен на земельные участки в коттеджных поселках, Лещев приводит в качестве примера поселок «Павлово» на Ново-Рижском шоссе. В 2003 году сотка там стоила полторы тысячи долларов. «Затем наступил 2004 год, - говорит Лещев. - Те, кто приобрел землю в прошлом году, начали с ней работать. Рынок по-прежнему хаотичен, по-прежнему администрации участвуют в решении всех вопросов, но уже возникли предложения по продаже сельскохозяйственных предприятий или земельных участков большим объемом, по 5 тысяч гектаров». «Это были очень своеобразные предложения, - вспоминает Максим Лещев. - Та или иная компания просто давала объявление в СМИ и ожидала, кто к ним придет. Но, тем не менее, цены за этот год выросли примерно на 100 процентов. Новорижское направление активно пиарилось в прессе».

В 2005 году земельный рынок начинает развиваться более активно, в Подмосковье появляется огромное количество коттеджных поселков. «В этот период много было сделок по перепродаже тех предприятий, которые скупили у крестьян земельные паи, но не смогли их удержать, – говорит генеральный директор «Гео-девелопмент». - Идет укрупнение собственников. Вместо 500 остается 15 крупных. На тот момент стоимость сотки составляет уже 5 тыс. долларов. Новая Рига становится вторым по престижности направлением после Рублево-Успенского шоссе».

Рекорд по темпам роста цен на подмосковные земельные участки был поставлен в 2006 году, когда «контрольная» сотка в Павлово подорожала до 12 тысяч долларов. Многие эксперты считают, что в значительной степени этому поспособствовал рост мировых цен на нефть и газ промахи в реализации программы «Доступное и комфортное жилье». В частности, в рамках программы началась активная раздача ипотечных кредитов, но без увеличения объемов строительства жилья это привело к подорожанию «квадратных метров» и, с некоторым отставанием во времени – к подорожанию земельных участков под строительство.

В 2007 году, по словам Максима Лещева, сотка в Павлово подорожала до 18 тысяч долларов. Но это не рекорд. «В 16 километрах от МКАД на первой линии сотка стоит 30 тысяч, - говорит Лещев. - А в 2003 она стоила 2 тысячи. То есть динамика потрясающая. И при этом спрос по-прежнему превышает предложение».

Конечно, во многом «потрясающая динамика» объясняется спецификой столичного региона. «Стоимость квадратного метра в Москве чрезмерно высока и как следствие большое количество девелоперов имеет возможность работать и зарабатывать в Московской области», - считает гендиректор девелоперской компании.